Viktig informasjon

Her er det samlet korte og enkle beskrivelser av en rekke deler av en reguleringsprosess. Ikke alle tema vil være aktuelle i alle saker, men det kan være nødvendig å vite noe om disse temaene og ikke minst sjekke ut om de er relevante i den enkelte sak.
Behandlingsgebyr

Kommunene har anledning til å ta gebyr for behandling av plansaker (jfr. Pbl. § 33-1). Gebyrer fastsettes av kommunestyret i hver enkelt kommune og skal ikke overstige kommunens nødvendige kostnader på sektoren. Prinsippene for gebyrberegningen kan variere mellom kommunene. Gebyrregulativet finnes vanligvis på kommunenes nettsider.

Bestilling av kartdata, luftfoto og adresselister

Ved oppstart av regulering skal naboer, gjenboere og regionale myndigheter varsles med brev. Kommunen kan være behjelpelig med adresseliste for hvilke offentlige etater som bør ha skriftlig varsel, og i noen tilfelle også nabolister. Andre kommuner henviser til den nettbaserte bestillingstjenesten Ambita Infoland for å hente adresseliste for naboer. 

Reguleringsplaner skal tegnes på oppdatert digitalt kartgrunnlag. Noen kommuner står selv for salg og distribusjon av kartdata, mens flere kommuner har lagt denne tjenesten ut til Ambita Infoland. Inngangen for bestilling kan enten være fra kommunens karttjeneste/kartbutikk eller direkte via Ambitas Infolands nettside.

Gå til Ambita Infoland

Forespørselsak

Noen kommuner praktiserer en ordning der forslagsstiller får mulighet til å fremme forespørsel til planutvalget om igangsetting av planarbeid, selv om kommunen etter loven ikke har plikt til å gjøre dette. Dette er særlig aktuelt der et planforslag vil være i strid med arealformål eller bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Planutvalget kan da gi viktige signaler om muligheten og eventuelt vilkår for senere å få vedtatt planen. Det er likevel viktig å være bevisst på at vedtak eller uttalelser i en forespørselssak ikke binder planutvalget når det senere skal gjøres vedtak i saken.

Forslagsstiller bør minimum sende inn følgende materiale før behandling:

  • Kart i egnet målestokk som viser plangrense, gårds- og bruksnummer og adkomst
  • Beskrivelse som omtaler:
    • formålet med planarbeidet
    • dagens situasjon i planområdet
    • omfang av tiltaket
    • forholdet til gjeldende kommunale planer
    • andre forhold som er spesielt relevant ved området
  • Skisser eller illustrasjoner av planlagt tiltak dersom dette finnes

Etter behandling av forespørselssak vil det kunne bli krevet behandlingsgebyr i hht. kommunens gebyrregulativ.

Illustrasjoner

For å lette forståelsen av intensjoner og innhold i planen, og for å vise hvordan ulike normer og krav planlegges oppfylt, bør planforslaget være vedlagt et illustrasjonsmateriale. Omfang av dette vil variere avhengig av hva slags plan som utarbeides og hvilke tiltak som planlegges gjennomført etter planen når den er vedtatt. Planer for bebyggelse bør gjerne ledsages av perspektivillustrasjoner og planillustrasjoner som viser bebyggelsens plassering, utforming av uteoppholdsarealer, trafikkarealer, og vegetasjonsbelter mm. Terrengsnitt, fotomontasjer og animasjoner kan være andre presentasjonsformer som kan benyttes. Gode illustrasjoner vil øke verdien av medvirkningen og forenkle dialogen med kommunen.

Illustrasjonsmaterialet skal vise hvordan planområdet framstår med en maksimal tillatt utbygging etter planforslaget, og skal gi så realistisk bilde av situasjonen som mulig.

Innsigelse

Statlige eller regionale organer og nabokommuner som er berørt av en plan rett til å fremme innsigelse til planer. Innsigelse betyr at planvedtak som er fattet av kommunen ikke blir rettslig bindende. Innsigelse er et virkemiddel andre myndigheter enn kommunen kan benytte til planer som de mener ikke ivaretar nasjonale interesser, viktige regionale interesser eller andre forhold av vesentlig betydning. Retten til å fremme innsigelse gjelder likevel bare for tema som ligger innenfor den aktuelle myndighetens ansvarsområde.

Innsigelse er et tungt inngrep i en kommunes selvstendige myndighet til å vedta planer. Terskelen for å fremme innsigelse skal derfor generelt være høy og bør brukes bare i viktige konfliktsaker. Myndigheter som vurderer å fremme innsigelse bør varsle og eventuelt fremme dette så tidlig som mulig i planprosessen. Dette for å gi forutsigbarhet og dermed god tid for dialog som kan fjerne grunnlaget for innsigelse. Helst bør derfor varsel om innsigelse komme fram allerede når myndighetene gir sine innspill til varsel om igangsetting av regulering. Private forslagsstillere vil ved å få sin sak drøftet i regionalt planforum få verdifulle signaler om det kan bli fremmet innsigelse.

Blir det ikke enighet direkte mellom kommunen og innsigelsesmyndigheten om en plan, skal det normalt foretas mekling med fylkesmannen som mekler. Dersom meklingen ikke fører fram, sendes saken til Miljøverndepartementet for endelig avgjørelse.

Les mer om:
Innsigelse og mekling 

Klage på reguleringsplan

Etter forvaltningsloven kan en part eller annen med rettslig klageinteresse i en plansak klage på planvedtak. Det gjelder også statlige myndigheter og fylkeskommunen innen sine respektive ansvarsområder. Klage må sendes til kommunen senest 3 uker fra melding om planvedtaket kom frem til den som skal klage.

Ved klage får klager rett til å få planvedtaket overprøvd av en klageinstans. I plansaker vil normalt kommunen behandle klagen i første instans (underinstans), mens Fylkesmannen er klageinstans. Fylkesmannen kan da prøve alle sider av saken, og enten treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til helt eller delvis ny behandling i kommunen. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages.

Berørte statlige organer, fylkeskommunen og kommuner har ikke rett til å klage i plansaker dersom de i den ordinære planprosessen har hatt anledning til å fremme innsigelse, men ikke benyttet seg av dette. Berørte organer må i slike saker fremme sine innvendinger som innsigelse så tidlig som mulig i prosessen og senest innen fristen som er fastsatt for høring av planforslaget. De kan ikke vente og så bruke klage i ettertid. Berørte myndigheter beholder likevel sin klagerett dersom det kommer nye opplysninger etter utløpet av innsigelsesfristen.

Kommunalteknisk plan

Kommunalteknisk plan, Stokke. Foto: Birgit Broso

Flere kommuner krever at det sammen med reguleringsplaner utarbeides og leveres en kommunalteknisk plan. Kommunalteknisk plan består i de fleste tilfelle av en rammeplan for vei og en rammeplan for vann- og avløp. Planene skal utarbeides av fagkyndige personer med sentral godkjenning for tiltaksklasse 2 eller 3 for de aktuelle  fagområder, eller med bakgrunn som kvalifiserer for slik godkjenning.

Flere kommuner har utarbeidet normer og bestemmelser om offentlig infrastruktur som vei, veilys, vann og avløpsanlegg. Normene kan gi nyttig grunnlag for planutforming, bl.a. dimensjonering av veier og adkomster. Sjekk kommunenes nettsider for å finne hva som gjelder i hver enkelt kommune.

Konsekvensutredninger

For reguleringsplaner som kan få «vesentlige virkninger for miljø og samfunn», skal det utarbeides konsekvensutredning (KU). Hva som menes med dette og hvordan man avklarer om en plan krever konsekvensutredning framgår av KU-forskriften (forskrift om konsekvensutredninger). Det er forslagsstiller til en plan som etter kriteriene i forskriften skal vurdere om planen vil kreve KU. Nedenfor er gjengitt en forenklet framstilling av hvordan denne vurderingen skal gjøres. Ansvarlig myndighet, som regel kommunen, avgjør om spørsmålet er riktig vurdert. 

Konsekvensutredning (KU) er en detaljert beskrivelse og vurdering av et tiltaks eller en plans konsekvenser for miljø og samfunn. KU-arbeidet følger bestemte regler som er fastsatt i forskriften. Omfanget av utredningen skal beskrives i et planprogram som legges ut til høring samtidig med at en plan varsles. I en KU skal det gis en grundig beskrivelse av både positive og negative virkninger planen forventes å få, men kun for tema der virkningene kan ha reell betydning for vedtaket av planen. Det er endringer i forhold til et såkalt «0-alternativ» som skal beskrives i KU. 0-alternativet defineres vanligvis som situasjonen dersom tiltakene i planen ikke gjennomføres.

Konsekvensutredningen til en plan skrives normalt inn som en del av planbeskrivelsen. Ved omfattende konsekvensutredninger presenteres hele utredningen eller temautredninger som egne vedleggsrapporter. Konklusjonene fra vedleggene bør da skrives inn i planbeskrivelsen.

Les mer om:

Konsekvensutredninger for planer

Kunngjøring og varsel om regulering

Etter oppstartsmøtet skal berørte offentlige organer og andre interesserte varsles om at planarbeid igangsettes. Dette skjer ved kunngjøring i avis og gjennom elektroniske media. I tillegg skal grunneier, festere, naboer og regionale myndigheter varsles med brev.

Kunngjøringsteksten sendes kommunen for kvalitetssikring før det varsles. Skriftlige varsler skal minst inneholde:

  • godt kart som viser planområdets avgrensning og om nødvendig områdets geografiske plassering- formålet med reguleringen og antatt viktige problemstillinger i planarbeidet
  • vurdering av planens følger for området- planstatus og som spesiell omtale dersom planforslaget vil avvike fra kommuneplanen- eventuelt varsel om oppstart av utbyggingsavtale
  • opplysninger om det skal fremmes reguleringsplan og byggesak parallelt hvis det er aktuelt
  • informasjon om hvor man kan finne plandokumenter og vedtak som har betydning for saken

Før igangsettelse av varslingen skal kommunen ha mottatt en digital fil som viser avgrensning av området varselet gjelder. Filen skal være på sosi-format (se tema reguleringsplankartet).

Planprogram skal legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varsling av plan dersom planforslaget krever konsekvensutredning.

Materiale for oppstartsmøte

Før oppstartsmøtet må den som vil lage plan sende kommunen noe informasjonsmateriale. Omfanget av dette avhenger av hvor omfattende planen er. Kravene vil også være litt forskjellige fra kommune til kommune. Normalt bør følgende sendes til kommunen:

  • Oversiktskart eller utsnitt av kommuneplanens arealdel som viser hvor planområdet er
  • Detaljkart med forslag til plangrense, gårds- og bruksnummer og adkomst
  • Utsnitt av evt gjeldende reguleringsplan med inntegnet forslag til ny plangrense
  • Skisser/illustrasjoner av ønsket tiltak dersom det foreligger
  • Eventuelt annet materiale som forslagsstiller mener er relevant
  • Kort notat som gir følgende opplysninger:
    • Navn på tiltakshaver og forslagstiller med kontaktinformasjon
    • Kort presentasjon av prosjektet/planideen: Formål, størrelse og omfang 
    • Begrunnelse for foreslått planavgrensning
    • Hvordan samsvarer prosjektet/planideen med overordnete planer (kommuneplanens arealdel og eventuelle kommunedelplaner) og gjeldende reguleringsplan?
    • Utløser tiltaket krav om konsekvensutredning?
    • Er det spesielle utredninger som bør foretas som en del av planarbeidet?
    • Er eksisterende kartgrunnlag godt nok for detaljplanleggingen som foreslås?
    • Hvilke infrastrukturtiltak (teknisk og grønn infrastruktur) er tenkt regulert og opparbeidet?
    • Er det andre grunneiere eller rettighetshavere enn forslagsstiller innenfor foreslått planavgrensning?
    • Er det potensielle interessekonflikter som følger av planideen?
    • Er det andre opplysninger som forslagsstiller mener det er relevant å opplyse om for eksempel infrastruktur/ trafikale forhold, miljøfaglige forhold, grunnforhold, byggehøyder, støy, sol/ skygge, barn/ unge?
    • Hvordan planlegges medvirkningen i planprosessen?
    • Når ser forslagsstiller for seg at komplett planmateriale kan leveres inn?
Planbeskrivelse

Sammen med reguleringsplanen skal det følge en planbeskrivelse uavhengig av om planen er KU-pliktig. Denne skal omtale alle forhold som er viktige i en plansak. Planbeskrivelsen må gi en balansert framstilling av saken og konsekvenser av forslaget. Det er viktig å få fram endringene som reguleringsplanen vil medføre. Dersom det er laget konsekvensutredning til planen, vil den eller et sammendrag av den, utgjøre beskrivelsen av planens konsekvenser. Beskrivelsen kan med fordel inneholde figurer, bilder og tabeller som letter forståelsen av innholdet.

  1. En planbeskrivelse kan ha følgende innholdsfortegnelse:
  2. Sammendrag
  3. Bakgrunn
  4. Planprosessen
  5. Planstatus og rammebetingelser (med vekt på avvik fra overordnet plan)
  6. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
  7. Beskrivelse av planforslaget
  8. Konsekvensutredning eller beskrivelse av virkninger av planforslaget
  9. Innkomne innspill/merknader med forslagstillers vurderinger og merknader
  10. Avsluttende kommentar


Miljøverndepartementet har laget en sjekkliste over temaer for planbeskrivelse som også kan danne grunnlaget for en disposisjon. Det presiseres at sjekklisten er ment som en huskeliste over hva beskrivelsen kan omhandle. Tema som ikke er relevante tas ut. Hvor omfattende en planbeskrivelse bør være, vil variere mye avhengig av størrelse på planområdet og kompleksitet i planforslaget. Tema som kommunene i Vestfold ønsker skal være omtalt i de fleste planer er (listen ikke uttømmende): 

  • byggeskikk/estetikk, grønnstruktur
  • biologisk mangfold (jmf. kravene i naturmangfoldloven § 8-12)
  • landbrukfriluftsliv og rekreasjonstrandsone (dersom denne berøres)
  • barn og unges interesser
  • støy
  • stråling
  • universell utforming
  • vann-, spillvann og overvann
  • renovasjon
  • vei og veilys
  • kulturminner og kulturmiljøer
  • klima og energi

Last ned

Forslag til disposisjon for planbeskrivelse fra veileder T-1490 som WORD-dokument
Forslag til disposisjon for planbeskrivelse fra veileder T-1490 som PDF-dokument

Planprogram

 For reguleringsplaner med vesentlig virkning for miljø og samfunn, dvs. for planer der det kreves konsekvensutredning (KU), skal det utarbeides planprogram. Forslag til planprogram skal normalt utarbeides til varsel om oppstart av planarbeidet og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varslingen. Høringsfrist for forslag til planprogram er minimum 6 uker. Det er forslagsstiller som har ansvaret for å lage planprogrammet, mens det er kommunen som fastsetter (godkjenner) programmet. 

I planprogrammet gjøres rede for formålet med planarbeidet, gjennomføring av planprosessen og opplegget for medvirkning. Videre skal programmet beskrive behovet og opplegget for utredning av planens virkninger for miljø og samfunn (KU) og hvordan dette arbeidet skal gjennomføres (utredningsprogram). Det skal også tas stilling til hvilke alternativer som foreligger og hvilke av disse som skal konsekvensutredes. Planprogrammet må utformes slik at det i etterkant kan brukes for å kontrollere om planarbeidet og utredningene er utført etter den godkjente beskrivelsen.

Regionalt planforum

 I regionalt planforum møtes kommuner og regionale myndigheter for å drøfte plansaker. Erfaringsmessig gir dette mer effektiv saksbehandling, større forutsigbarhet og minsker konfliktnivået i sakene. Private forslagsstillere til reguleringsplaner kan få presentere sine planer i forumet. Her vil man kunne møte representanter for fylkeskommunen, fylkesmannen, vegvesenet, NVE med flere etter behov. 

Det er kommunen som må be om å få en plan opp til drøftelse i planforum. Private utbyggere eller deres konsulenter må derfor henvende seg til kommunen med ønske å få delta på møte i forumet. Kommunen skal alltid selv delta når en sak presenteres. Saker kan fremmes for planforum både før og etter første gangs behandling i planutvalget. Regionalt planforum erstatter ikke møter som kommunen selv arrangerer i plansaker.

Planforum har ingen beslutningsmyndighet, men regionale myndigheter vil gi råd og veiledning om saken og ofte også gi indikasjoner på hvordan en reguleringssak vil bli vurdert. For saker som ikke er til ordinær høring, sendes konklusjon fra møtet med de regionale myndigheters råd og anbefalinger til kommunen på e-post etter møtet. Kommunen videresender dette til forslagsstiller som har deltatt i møtet.

Det er fylkeskommunen som administrerer regionalt planforum i Vestfold. 

Reguleringsbestemmelser

 Reguleringsbestemmelsene er del av det formelle grunnlaget for et planvedtak og sammen med reguleringsplankartet det dokumentet som vedtas med bindende virkning. Reguleringsplankartet og reguleringsbestemmelsene utfyller hverandre og utgjør til sammen det vi kaller reguleringsplanen.

Reguleringsbestemmelsene skal inneholde regelsettet som gjelder for reguleringsplanen og som ikke kan fremstilles på plankartet. Bestemmelsene kan gjelde forhold som blant annet:

  • krav til utforming av bygg og anlegg i planområdet; høyder, tillatt utnyttelse osv.
  • vilkår for bruk av bygg eller anlegg
  • funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer mm.
  • tiltak for regulering av trafikk, parkering osv.
  • krav om bestemt rekkefølge på tiltakene i planen


Hva det kan gis bestemmelser om og hvordan bestemmelser bør utformes, er nærmere beskrevet i veileder om utarbeiding av reguleringsplan. Enkelte kommuner i Vestfold ønsker reguleringsbestemmelsene disponert etter egne maler (f.eks. Larvik). Sjekk kommunens nettsider om dette finnes.

Reguleringsplankart

Reguleringsplankartet er del av det formelle grunnlaget for et planvedtak og sammen med reguleringsbestemmelsene det dokumentet som vedtas med bindende virkning. Reguleringsplankartet og reguleringsbestemmelsene utfyller hverandre og utgjør til sammen det vi kaller reguleringsplanen. 

Plankartet må følge spesifikke formkrav som er bestemt gjennom en nasjonal produktspesifikasjon for arealplaner. Produksjon av reguleringskartet skal skje digitalt og krever programvare der spesifikasjoner og tegneregler er innarbeidet. Tegning av plankart må utføres av personer med spesiell kompetanse på dette arbeidet. For innsendelse til kommunen skal plankartet foreligge på det såkalte sosi-formatet som er et nasjonalt definert digitalt kartformat.

Mange kommuner i Vestfold har beskrevet egne prosedyrer og krav til innsendelse av plandata. Kommunene Andebu, Hof, Holmestrand, Horten, Nøtterøy, Re, Tjøme og Tønsberg har en felles rutine for innsendelse av plandata etablert gjennom 12K-samarbeidet.

Utsnitt av reguleringsplan

ROS-analyse

 Det skal i alle reguleringsplaner for utbygging gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS- analyse). Hensikten er å forhindre at arealdisponeringen åpner for tiltak som skaper særlig risiko. ROS-analysen kan enten være en del av planbeskrivelsen, eller den kan følge som vedlegg. Dersom ROS-analysen ikke er en del av planbeskrivelsen, skal det gis et sammendrag av den i planbeskrivelsen. Det vil være viktig å få frem eventuelle endringer i risiko og sårbarhet som følge av reguleringsplanen. ROS-analyse skal normalt foreligge før 1. gangs behandling av et planforslag.
DSB har utarbeidet en veileder om samfunnssikkerhet i kommunens arealplanlegging.  

ROS-analysetabell

Utbyggingsavtaler

En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og forslagsstiller til en plan, eller tiltakshaver i et planområde, om gjennomføring av utbygging (pbl. § 17-3). Avtalen bør omfatte hele planområdet med mindre prosjekteringen av de tekniske anleggene viser at planområdet lar seg utbygge etappevis etter eksisterende eiendomsgrenser på en måte som kommunen kan godkjenne. 

Normalt vil avtalen omhandle ansvars- og kostnadsdeling for utbygging og spesielle forhold som er nødvendige for gjennomføringen av den konkrete arealplanen. Det kan gjelde:

  • teknisk og grønn infrastruktur
  • vei, vann, avløp og overvann
  • gang- og sykkelveierfriområder, lekeareal og grønnstruktur
  • boligpolitiske tiltak og bygningers utforming:
    • fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelse og sikring av minstestørrelse
    • krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i planen
    • forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris
  • spesielle infrastrukturtiltak som er en følge av den konkrete utbyggingen (f.eks. tyngre eksterne veianlegg mv.)
  • miljø- og kulturtiltak
  • organisatoriske tiltak (etablering av velforeninger, organisering i forhold til drift og vedlikehold)
  • utbyggingstakt

Oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale skal kunngjøres. Forslag til avtale skal legges ut til offentlig ettersyn og skal kunngjøres når den er inngått. Ofte kan kunngjøringer av utbyggingsavtale gjøres samtidig med kunngjøringer i planprosessen for øvrig, f.eks. felles kunngjøringsannonse ved planoppstart.

Utbyggingsavtaler kan ikke påklages.

Disse temaene er også lenket opp i hvert enkelt trinn under reguleringsplan trinn for trinn.